a.s.r. en BAM Wonen over de renovatie van de Lamerislaan, “We krijgen de vrijheid om te doen wat we moeten doen, dat geeft vertrouwen”.

a.s.r. en BAM Wonen over de renovatie van de Lamerislaan, “We krijgen de vrijheid om te doen wat we moeten doen, dat geeft vertrouwen”.

Joost Compaan (Assetmanager a.s.r. vastgoed) Harm Tenback (Technisch Assetmanager a.s.r. vastgoed), Henry Jongerden en Tamara Snel (Projectmanagers Renovatie Concepten bij BAM Wonen) werken al jaren intensief samen in verschillende renovatie- en verduurzamingsprojecten. Hoe verloopt deze samenwerking? En wat doen jullie als er bijvoorbeeld iets misloopt? We spraken het team op het hoofdkantoor van a.s.r. in Utrecht.

Hoe lang werken a.s.r. en BAM Wonen al samen?

Harm: Ik werk sinds 2013 samen met BAM Wonen, die toen duizend woningen voor ons ging verduurzamen. Er waren destijds ook plannen om te verduurzamen naar C in Rosmalen en IJsselstein. De plannen in Rosmalen werden uiteindelijk in 2015 uitgevoerd. Tamara: En sinds die tijd zijn we ongeveer allemaal aangehaakt. Dus we werken al een paar jaar met elkaar in deze samenstelling.

En hoe verloopt die samenwerking?

Harm: In het begin was het aftasten. Vanuit a.s.r. waren we niet gewend om complexmatig te verduurzamen/verbeteren en deden we eigenlijk alleen aan instandhouding en onderhoud van onze vastgoedportefeuille. Door de manier van renoveren en verduurzamen van BAM Wonen veranderde onze blik op  investeringen. Huurdersinstemming en – vooral – hoe je die instemming bereikt, werd steeds belangrijker. Aanvankelijk vertelden wij bewoners in dit soort trajecten bijvoorbeeld dat we zouden verduurzamen naar label C. Achteraf bleek dat label C de huurders lang niet altijd ver genoeg ging. Ze hadden het gevoel dat een renovatie ze opgedrongen werd omdat ze te weinig inspraak hadden. We hebben hier veel van geleerd en deze learnings gelijk weer gebruikt toen we in 2015 verder gingen met andere projecten.

Wat was het grootste leerpunt?

Henry: Dat bewoners meer waar voor hun geld wilden dan we hen in eerste instantie boden. De huurverhoging werd als relatief hoog ervaren, ten opzichte van wat bewoners geboden werd. Een mooi voorbeeld hiervan is een project in Zeist dat we met dit team oppakten. De bewoners stemden  tegen een eerder verduurzamingsvoorstel, dat door a.s.r in samenwerking met een andere partij was voorgesteld. We kregen terug dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelden in dat traject en meer verbeteringen hadden gewild. Joost: Rendement is voor ons (als commerciële belegger) natuurlijk belangrijk. Een  belangrijk deel van de investering verdienen we terug in de huurverhoging voor de zittende bewoners, maar om de gewenste huurverhoging te bereiken is het meenemen van bewoners essentieel.  Als je pakket aan ingrepen goed is, is de kans op doorgaan van het project groter maar kun je er ook meer voor vragen. We hebben BAM Wonen uitgedaagd om ons hierin te adviseren. Henry: Dat is exact wat we in Zeist geleerd en ook verbeterd hebben. Eerst luisteren naar bewoners en op basis daarvan een plan bedenken. Pas daarna gaan we naar a.s.r. en kijken we samen wat rendabele opties zijn in comfort- en huurverhoging en dus niet andersom.



Hoe zien die verbeteringen er concreet uit?

Tamara: Wij krijgen nu de opdracht van a.s.r. om eerst samen met bewoners een plan te maken. Dat doen we door te beginnen met een enquête onder bewoners. Hiermee halen we de eerste ideeën en het sentiment op. We stellen ook altijd een bewonerscomité samen, die een zo goed mogelijke afspiegeling vormt van de bewoners. Met hen bespreken we de uitkomsten van de enquête en alles wat volgens hen relevant is. Op basis daarvan bepalen we de vervolgstappen. Meestal organiseren we dan inloopavonden voor bewoners en brengen we huisbezoeken. Dus bewoners worden écht meegenomen. Harm: We zien dat bewoners steeds mondiger worden en zich steeds meer verenigen als ze het ergens niet mee eens zijn. We hebben inmiddels meerdere projecten gedraaid en er komt soms best veel naar boven. BAM Wonen heeft ogen en oren in de wijk en weet wat er leeft. Dus bij BAM Wonen moet het gevoel over of we de doelen halen en de projectvoortgang goed zijn. Is dat goede gevoel er niet, dan krijgen ze vrij spel om te doen wat nodig is om de mensen te bewegen en tevreden te houden. Henry: Ik voel het vertrouwen ook, omdat wij de vrijheid krijgen om te doen wat we moeten doen om een goed voorstel te maken. En dat werkt natuurlijk bijzonder prettig.



Hoe ga je met elkaar om als het niet goed gaat?

Henry: In dat geval bediscussiëren en bespreken we alles openlijk met elkaar. Bij een project in Amsterdam wilden we oorspronkelijk de cv-ketel in de woning plaatsen maar dat stuitte op weerstand bij de bewoners. Dus in overleg met a.s.r. hebben we voorgesteld om de ketels op een andere plek te plaatsen en daarna kregen we wel de gewenste 70% instemming. We zien dat a.s.r. echt luistert naar bewoners. In weer een ander project gaven bewoners aan dat ze graag draaikiepramen wilden en zelfs dat zit nu ook in het plan.

Joost: Het einddoel is dat er voor een lange periode een woning staat, die voldoet aan de eisen van de bewoners. Als dat meer dan alleen verduurzamen is, dan is dat bespreekbaar. Zo’n draaikiepraam levert niet direct extra rendement op, maar wel tevreden bewoners en toekomstbestendigere woningen.



Wat zijn de toekomstplannen van a.s.r.?

Harm: a.s.r. is een voorloper als het gaat om renoveren naar label A. We zitten nu op 900 gerenoveerde woningen en ons doel is 1500 woningen tegen 2020. Als we het huidige tempo vasthouden, gaat dat wel lukken. Een grote uitdaging is dat we al steeds meer label C-woningen hebben. Een label C- of D-woning stamt vaak uit de jaren ’80 of ‘90 en is al redelijk goed geïsoleerd. In deze gevallen moeten we het meer zoeken in bijvoorbeeld dakvervangingen. Investeren terwijl het nog niet nodig is betekent weinig besparingspotentieel, hoge kosten en dus kapitaalvernietiging. Dat gaan we in ieder geval niet doen. Joost: Ook op duurzaamheid wil a.s.r. verder maar we staan hierin voor vergelijkbare uitdagingen. Institutionele beleggers investeren veel in nieuwbouw, maar (nog) minder in bestaande bouw. Verduurzamen naar Nul-Op-de-Meter bijvoorbeeld is nu nog kostenintensief, onder andere omdat je onderdelen vervangt die eigenlijk nog niet aan vervanging toe zijn. Hetzelfde geldt voor verduurzamen naar gasloze, dat zijn nu nog te dure technieken. De ontwikkelingen gaan echter snel. Misschien zijn we als a.s.r. te vroeg met deze verduurzamingsslag, maar dat weet je vaak pas achteraf en je kunt wel blijven afwachten. Dan gebeurt er dus niets. Uiteraard  weerhoudt het ons er niet van om ook te kijken naar andere, verdergaande oplossingen. En hopelijk zijn er over vijf jaar technieken die efficiënter zijn en die de investering rendabeler maken, juist voor woningen die nu al redelijk goed geïsoleerd zijn.



Blijven jullie samenwerken in de toekomst?

Harm: Het voortraject is essentieel en je kunt het maar één keer goed doen. BAM Wonen heeft zich hierin bewezen. We gaan écht samen een verduurzamingstraject in. De 70% bewonersinstemming op no cure no pay-basis, is voor ons een absoluut unique selling point. Als je dat moet voorfinancieren als a.s.r., doe je het gewoon minder snel. Halen we de 70% niet, dan zijn we even goede vrienden. Joost: Daarnaast past ketensamenwerking in ons beleid. We moeten als bedrijf marktconform zijn. Dus als we elk project los aan zouden vliegen, dan kunnen we het misschien goedkoper uitvoeren. Maar dat is niet alleen wat wij en onze aandeelhouders willen. We willen een lange termijn samenwerking met betrouwbare partijen die de kennis en kunde in huis hebben. We moeten uiteraard ook aanbesteden om marktconform te blijven, maar we hebben goede hoop op een langduriger samenwerking met het team van BAM Wonen.

v.l.n.r. Joost Compaan, Harm Tenbach, Tamara Snel en Henry Jongerden

Deel op social media